“九連陽(yáng)”后公募REITs怎么走？代表委員建議擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，加快專(zhuān)項(xiàng)立法｜兩會(huì)聲音
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本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報(bào)道2月份以來(lái)，我國(guó)公募REITs“九連陽(yáng)”極大地提振了市場(chǎng)信心。中證鵬元數(shù)據(jù)顯示，截至3月7日，中證REITs收盤(pán)指數(shù)節(jié)后實(shí)現(xiàn)“九連陽(yáng)”，本輪已經(jīng)從底部漲幅16.5%，今年以來(lái)漲幅7.6%。事實(shí)上，我國(guó)公募REITs上市近三年以來(lái)，市場(chǎng)規(guī)模日益壯大。中證鵬元研發(fā)部高級(jí)研究員吳進(jìn)輝對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，截至3月7日，我國(guó)已上市的公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）共30只，總發(fā)行規(guī)模達(dá)到1035.7億元，其中包含4只擴(kuò)募的REITs規(guī)模為50.6億元，首發(fā)規(guī)模985.1億元，總市值達(dá)到915.5億元，已經(jīng)從底部累計(jì)上漲20%。與此同時(shí)，公募REITs市場(chǎng)也在持續(xù)擴(kuò)容。3月1日，4只REITs新產(chǎn)品同步上報(bào)，目前已通過(guò)審批等待上市REITs為6只，正在審核階段的REITs共有17只。隨著公募REITs市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，相關(guān)問(wèn)題也逐漸浮出水面。今年全國(guó)兩會(huì)期間，如何擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍、加快REITs專(zhuān)項(xiàng)立法等方面的議案提案成為代表委員們的熱議話(huà)題。擴(kuò)大公募REITs試點(diǎn)范圍“REITs是介于股債之間的權(quán)益品種，高分紅是最大特點(diǎn)，具有中長(zhǎng)期配置屬性。REITs能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，降低負(fù)債率，促進(jìn)投資的再循環(huán)，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的投融資工具。”當(dāng)被問(wèn)及公募REITs的重要意義，吳進(jìn)輝如是說(shuō)。對(duì)于REITs的發(fā)展現(xiàn)狀，吳進(jìn)輝信心十足。他表示，我國(guó)公募REITs上市近三年以來(lái)，市場(chǎng)規(guī)模突破千億，實(shí)現(xiàn)首次擴(kuò)募，資產(chǎn)類(lèi)型不斷擴(kuò)容，尤其是消費(fèi)、新能源和水電等資產(chǎn)不斷上新。當(dāng)前，已上市的30只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要覆蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保六個(gè)資產(chǎn)類(lèi)型，另外待上市的6只REITs中包含了4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和水電項(xiàng)目。吳進(jìn)輝進(jìn)一步指出，各類(lèi)資金和國(guó)內(nèi)外投資者都更加重視REITs，發(fā)行人逐步由國(guó)企擴(kuò)充到民企。REITs的行業(yè)聯(lián)盟和智庫(kù)組織相繼成立，REITs的生態(tài)圈逐步擴(kuò)大，REITs和ESG互相結(jié)合，國(guó)際影響力也在提升。但試點(diǎn)啟動(dòng)至今，市場(chǎng)體量相對(duì)較小。自基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，近四年間，證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)注冊(cè)40只首發(fā)和擴(kuò)募REITs產(chǎn)品，募集資金1036億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資5719億元。全國(guó)政協(xié)委員、廣東證監(jiān)局局長(zhǎng)楊宗儒在REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的提案中表示，“整體來(lái)看，我國(guó)REITs市場(chǎng)體量仍相對(duì)較小。”如何持續(xù)擴(kuò)大公募REITs規(guī)模？楊宗儒建議，要加快市場(chǎng)化改革，進(jìn)一步完善市場(chǎng)體系，穩(wěn)步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，更好助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。他表示，應(yīng)當(dāng)豐富REITs底層資產(chǎn)類(lèi)型，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展至新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快推動(dòng)更多領(lǐng)域的示范項(xiàng)目發(fā)行上市，進(jìn)一步促進(jìn)“投資—上市—退出—再投資”良性循環(huán)。與此同時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、明宇集團(tuán)董事長(zhǎng)張建明也帶來(lái)了關(guān)于將酒店資產(chǎn)納入REITs試點(diǎn)范圍的建議。他認(rèn)為，“建議盡快將酒店資產(chǎn)納入不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點(diǎn)范圍，盤(pán)活存量、促進(jìn)增量，以促進(jìn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。”張建明指出，經(jīng)過(guò)20多年的高速發(fā)展，中國(guó)創(chuàng)造了數(shù)萬(wàn)億元的高端酒店資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是其投資的主力軍，與之相伴，酒店也成為房地產(chǎn)業(yè)的附庸。隨著房地產(chǎn)的深度調(diào)整，存量時(shí)代的酒店資產(chǎn)，將在流動(dòng)中實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估和重塑，并逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依附，走向更趨市場(chǎng)化的獨(dú)立發(fā)展道路。在這個(gè)轉(zhuǎn)折時(shí)期，應(yīng)該盡快將酒店資產(chǎn)納入REITs的試點(diǎn)范圍。在“住房不炒”的新時(shí)代背景下，也有必要挖掘存量龐大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。張建明稱(chēng)，REITs自試點(diǎn)以來(lái)，資產(chǎn)范圍逐漸擴(kuò)大，酒店資產(chǎn)作為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的一個(gè)重要分支，是中國(guó)證券市場(chǎng)完備性不可或缺的一部分。酒店資產(chǎn)的入池，能為中國(guó)投資者提供更多的投資標(biāo)的選擇，進(jìn)一步豐富中國(guó)證券市場(chǎng)的投資產(chǎn)品。加快REITs專(zhuān)項(xiàng)立法與此同時(shí)，隨著公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相關(guān)制度問(wèn)題也逐漸浮出水面。“我國(guó)REITs采取‘公募基金＋資產(chǎn)支持證券’的框架，在試點(diǎn)階段取得積極成效，但頂層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)制度尚待完善，相關(guān)制度安排對(duì)于進(jìn)一步壯大REITs市場(chǎng)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)建設(shè)存在較大制約。”全國(guó)政協(xié)委員，上海證券交易所黨委副書(shū)記、總經(jīng)理蔡建春在提案中強(qiáng)調(diào)。蔡建春認(rèn)為，當(dāng)前公募REITs產(chǎn)品多層嵌套，交易結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，交易成本較高。另外，產(chǎn)品運(yùn)作管理機(jī)制復(fù)雜，存在多重委托代理，各方義務(wù)責(zé)任有待通過(guò)制度加以強(qiáng)化。再者，REITs的稅收支持、會(huì)計(jì)處理和投資者準(zhǔn)入等配套制度仍需持續(xù)完善。蔡建春表示，綜合考慮業(yè)務(wù)適配性和立法便利性原則，參考境外REITs市場(chǎng)大多采用專(zhuān)項(xiàng)立法實(shí)踐，依托《中華人民共和國(guó)證券法》在國(guó)務(wù)院層面制定REITs專(zhuān)項(xiàng)條例，是相對(duì)現(xiàn)實(shí)可行的安排，此路徑能全面解決REITs面臨的各項(xiàng)制度制約，符合REITs發(fā)展規(guī)律，有利于推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展壯大。為此，在具體立法重點(diǎn)上，蔡建春建議：“明確REITs屬于《中華人民共和國(guó)證券法》規(guī)范的證券品種，對(duì)REITs的發(fā)行、交易、信息披露、投資者保護(hù)等事項(xiàng)予以規(guī)定，條例未規(guī)定的適用《中華人民共和國(guó)證券法》規(guī)定。明確REITs發(fā)行交易相關(guān)安排，規(guī)定REITs發(fā)行上市條件、REITs管理人管理、做市機(jī)制等事項(xiàng)，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與機(jī)構(gòu)責(zé)任義務(wù)等問(wèn)題。”同時(shí)，明確REITs管理架構(gòu)和持有人會(huì)議機(jī)制，確定“REITs載體＋項(xiàng)目公司”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，參照股東大會(huì)制度，建立健全REITs持有人會(huì)議機(jī)制，解決運(yùn)行管理效率問(wèn)題；明確REITs稅收、會(huì)計(jì)處理、國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)配套機(jī)制，解決約束激勵(lì)問(wèn)題；明確REITs市場(chǎng)的監(jiān)管安排和法律責(zé)任，明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用等相關(guān)監(jiān)管安排，解決法律責(zé)任主體和責(zé)任機(jī)制等問(wèn)題。無(wú)獨(dú)有偶，在楊宗儒關(guān)于REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的提案中，也出現(xiàn)了加快REITs專(zhuān)項(xiàng)立法的內(nèi)容。他指出，要加快出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金管理?xiàng)l例，構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度安排，進(jìn)一步簡(jiǎn)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方積極性，提升REITs治理效能，保障REITs市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于今年兩會(huì)期間關(guān)于REITs市場(chǎng)的立法提案，吳進(jìn)輝表示，我國(guó)REITs是萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)，要在發(fā)展中解決問(wèn)題，分清主次矛盾，跟股票IPO是一樣的道理，REITs也要平衡好一二級(jí)和投融資端的動(dòng)態(tài)平衡。市場(chǎng)既要注重投資者感受，維護(hù)投資者權(quán)益，也要加快發(fā)行一級(jí)市場(chǎng)，只有市場(chǎng)規(guī)模足夠大，REITs生態(tài)圈才能進(jìn)一步提升影響力。他建議，當(dāng)下要著重解決估值、發(fā)行堵點(diǎn)和投資者困擾等方面問(wèn)題，適時(shí)推出REITs適時(shí)指數(shù)，加大政策的保駕護(hù)航，優(yōu)化會(huì)計(jì)和稅收政策，大力引進(jìn)中長(zhǎng)期資金入市，同時(shí)加大信息披露和發(fā)行數(shù)據(jù)真實(shí)性考察。責(zé)任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳