強化預(yù)售資金監(jiān)管，既要緊盯房企也要管好銀行
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11月28日，武漢市住房保障和房屋管理局通報八家房企逃避預(yù)售資金監(jiān)管違規(guī)案例。通報要求各房地產(chǎn)企業(yè)要以典型案例為戒，嚴(yán)格執(zhí)行武漢市關(guān)于商品房全過程監(jiān)管、購房資格、網(wǎng)簽備案及預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)工作要求。商品房預(yù)售、現(xiàn)售制度的優(yōu)劣，坊間討論已經(jīng)夠多，而且基本上已達成共識。海南省住建廳負(fù)責(zé)人曾經(jīng)坦言，因商品住房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素，要從根本上杜絕這些問題，就必須改革商品住房預(yù)售制度。然而在一定時期內(nèi)，預(yù)售制度仍有其存在的合理性。更重要的是，預(yù)售制度盡管衍生出了很多弊端，但是要規(guī)避這些弊端，讓問題發(fā)生的概率相對降低，并不是毫無辦法。其中，加強預(yù)售資金監(jiān)管就是最重要的一環(huán)，因為這是保障項目順利建設(shè)、防止工程爛尾的關(guān)鍵。按照制度設(shè)計的初衷，地方的房地產(chǎn)行政主管部門將會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取和使用。根據(jù)這一原則，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會等三部門于2022年1月聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，其中明確，地方采取招標(biāo)形式確定預(yù)售資金監(jiān)管銀行，在預(yù)售資金監(jiān)管額度方面仍由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項目工程造價、項目情況等多方面進行核定。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用，涉及具體撥付的節(jié)點時由各地的市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定。該文件的出臺對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的管理有了一個大的統(tǒng)一方向。值得注意的是，這份文件盡管在涉及資金撥款額度、時間等問題上給地方有關(guān)部門賦予了靈活性，但從近年的實踐來看，各地對預(yù)售資金監(jiān)管的力度明顯在增強。事實是，包括武漢在內(nèi)，廈門、石家莊、北京等地都于近期出臺或優(yōu)化了預(yù)售監(jiān)管相關(guān)政策，其中包括提高預(yù)售門檻、細(xì)化預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶留存額度、入賬流程調(diào)整為先監(jiān)管后網(wǎng)簽等。保交樓就是保民生，各地政府主管部門嚴(yán)防預(yù)售資金被挪作他用從而造成爛尾，對商品房預(yù)售監(jiān)管力度趨嚴(yán)在情理之中。在這種情況下，武漢于此時爆出八家房企逃避預(yù)售資金監(jiān)管的新聞，無疑值得特別重視。過去，房企規(guī)避資金監(jiān)管制度的常用伎倆是所謂“體外循環(huán)”，即采用各種辦法要求購房者將購房款存入非監(jiān)管賬戶。這次武漢通報，八家房企“未協(xié)助購房人將房價款全部直接繳存至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，故意采取通過企業(yè)一般賬戶直接收取房價款方式逃避預(yù)售資金監(jiān)管”，其實還是舊的套路。并不新鮮的逃避監(jiān)管的辦法居然還在并非小規(guī)模地使用，顯然打擊違規(guī)的力度還是太小。這也是武漢此次僅通報未處罰受到輿論質(zhì)疑的原因。購房款在監(jiān)管賬戶之外，自然會導(dǎo)致監(jiān)管失靈，但即使房款在監(jiān)管賬戶內(nèi)也有被挪用的可能。近日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布通報，上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司福州分行被終止監(jiān)管銀行資格。事件起因于浦發(fā)銀行未履行預(yù)售資金監(jiān)管的法定職責(zé)，在某項目未完成交付及不動產(chǎn)權(quán)首次登記的情況下，且主管部門已明確告知項目屬于有關(guān)保交樓例會重點監(jiān)管項目，浦發(fā)銀行福州分行仍擅自劃扣預(yù)售資金3000萬元用于歸還貸款。強化預(yù)售資金監(jiān)管，既要緊盯房企，也要管好銀行。但從長遠來看，商品房預(yù)售制度是到了逐步取消的時候了。