千億房企的成本管理，過(guò)于精細(xì)化了
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發(fā)布 : 10-23
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這幾年市場(chǎng)低迷，開發(fā)節(jié)奏收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)越來(lái)越薄。整個(gè)行業(yè)“重開源、輕節(jié)流”的觀念被徹底顛覆，取而代之的是全周期精細(xì)化成本管理。目前，多家頭部房企已經(jīng)開始行動(dòng)，不僅成本管理的顆粒度越來(lái)越細(xì)，管控鏈條也越伸越長(zhǎng)。未來(lái)的開發(fā)商，可能更像一個(gè)“大總包”，對(duì)每個(gè)部品部件都會(huì)管得很深入。近期，行業(yè)實(shí)戰(zhàn)專家付偉老師做客“明源地產(chǎn)研究院”直播間，他結(jié)合先進(jìn)房企的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，分享了投資、定位方案、招標(biāo)施工、驗(yàn)收交付四個(gè)階段成本管理的一些痛點(diǎn)、難點(diǎn)和應(yīng)對(duì)策略。今天明源君就整理出來(lái)，供大家學(xué)習(xí)、借鑒。 【投資階段】 精準(zhǔn)測(cè)算，絕對(duì)不是一個(gè)部門的事投資階段的測(cè)算目標(biāo)是要做到精準(zhǔn)測(cè)算，但這單憑某一個(gè)職能是做不到的，因?yàn)闇y(cè)算跟定位、方案、產(chǎn)品等都有很大的關(guān)聯(lián)。精準(zhǔn)測(cè)算核心在于輸入條件的準(zhǔn)確性和完整性，一般有6個(gè)抓手：土地踏勘、多方案比選、設(shè)計(jì)卡位審核、夯實(shí)產(chǎn)品定位、競(jìng)品分析、當(dāng)?shù)卣呙拧Ｔ诼涞氐臅r(shí)候，也要做好3個(gè)管控，一是控前端輸入條件，把控輸入質(zhì)量；二是控項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定后不得更改；三是控設(shè)計(jì)技術(shù)方案，確保其落地性。1、合理、理想的狀態(tài)是什么？成本是一個(gè)結(jié)果，所有的影響因素都要夯實(shí)。想要做到這一點(diǎn)，需要量化每個(gè)職能的工作，明確標(biāo)準(zhǔn)。具體如下圖所示。做好這5個(gè)方面，投資階段的測(cè)算才能更加精準(zhǔn)。2、成本偏差常見問(wèn)題某標(biāo)桿房企分析統(tǒng)計(jì)過(guò)自己2019到2020年的100多個(gè)項(xiàng)目的成本偏差問(wèn)題。其中影響最大的是營(yíng)銷定位偏差，其次是方案設(shè)計(jì)偏差、工程品質(zhì)偏差，然后是內(nèi)業(yè)。以工程品質(zhì)為例，在投資階段沒(méi)有說(shuō)清楚鋁膜棉、抹灰、石膏、砂漿這些事項(xiàng)，就很容易出現(xiàn)測(cè)算偏差。3、怎么才能做好？先有標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要裝進(jìn)所有人的腦子里，要非常清晰、簡(jiǎn)單、可量化，才方便落地執(zhí)行。還有復(fù)盤，在落地過(guò)程中如果有偏差，就要找出原因，是誰(shuí)的問(wèn)題，誰(shuí)要承擔(dān)責(zé)任，后續(xù)怎么修訂，非常關(guān)鍵。4、做測(cè)算的基本條件一般有三個(gè)動(dòng)作：信息收集、數(shù)據(jù)整合，編審要點(diǎn)。我們可以通過(guò)工具去做落地。下面舉例說(shuō)明。（1）成本風(fēng)險(xiǎn)梳理表這是信息搜集的重要工具。很多時(shí)候投資并不清楚成本重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以做這個(gè)表給投資打勾。要做到即使是不太了解投資、成本的人，也能根據(jù)這個(gè)表做有或者沒(méi)有的定性。（2）產(chǎn)品定位表這是設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本信息交圈的重要工具。主要確認(rèn)戶型配比、產(chǎn)品線、裝修標(biāo)準(zhǔn)、示范區(qū)方案。大家相互牽制，把示范區(qū)、售樓處多大，樣板房幾套，景觀多少面積等問(wèn)題都明確好，確保大家在投前階段就保持一致。（3）地質(zhì)報(bào)告地質(zhì)條件差的地段，對(duì)成本的影響非常大，比如支護(hù)樁機(jī)。針對(duì)這一點(diǎn)，可以要求投資部門或者施工單位在投前盡可能拿到周邊地塊的地質(zhì)勘察報(bào)告，確保地下部分不會(huì)有大偏差。避免少算、漏算這部分的成本。（4）單車位指標(biāo)及可售比設(shè)計(jì)方案的落地性，主要看兩塊：?jiǎn)诬囄恢笜?biāo)和可售比指標(biāo)。很多企業(yè)不一定有可售比指標(biāo)，車位只是可售比的一個(gè)因素，還有一些配套用房、基礎(chǔ)設(shè)施、公攤等，都對(duì)可售比有影響。如果項(xiàng)目落地過(guò)程中沒(méi)做到可售比標(biāo)準(zhǔn)，是有問(wèn)題的。所有都做好之后，我們需要把這些工作進(jìn)行整合。整合好了之后，最終形成經(jīng)營(yíng)的測(cè)算。5、注意事項(xiàng)工程支出的標(biāo)準(zhǔn)化也要特別注意。工程支出在經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流里面也需要進(jìn)行評(píng)判，盡量標(biāo)準(zhǔn)化，也不能夠太激進(jìn)，或者太保守，保證整個(gè)經(jīng)營(yíng)測(cè)算是處于一個(gè)比較良性、相對(duì)寬松的狀態(tài)。來(lái)看一個(gè)案例，江蘇某項(xiàng)目在投資階段對(duì)政府的一些“抽屜文件”沒(méi)有了解透，該項(xiàng)目招拍掛文件中沒(méi)有明確，但實(shí)際有要求做公建化外立面，要求做成玻璃幕墻加鋁板幕墻的形式，這就造成了一個(gè)總面積十來(lái)萬(wàn)方的項(xiàng)目，成本增加了3500多萬(wàn)。類似這種錯(cuò)誤，看上去大家好像都很冤枉，但給企業(yè)帶來(lái)一個(gè)非常致命的打擊。? 【定位方案階段】 并列推進(jìn)，才能快速達(dá)成一致定位方案一般是在拿地后45天全部完成工作。這一階段需要重點(diǎn)關(guān)注以下事項(xiàng)：1、及時(shí)交底拿地的第一天，一般就要召開投資交底會(huì)，把拿地信息的變化及時(shí)跟大家對(duì)稱。拿地后，可能因?yàn)槟玫亟痤~的變化，需要調(diào)整經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。用修訂后的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)發(fā)起審批，作為后續(xù)考核指標(biāo)。2、深入了解定位定位對(duì)成本影響是最大的，所以成本人要對(duì)定位非常了解。如果不清楚的話，在跟同事溝通的時(shí)候，就會(huì)摸不著頭腦。（1）什么是定位呢？核心在于客戶和產(chǎn)品的定位，即在特定的時(shí)間點(diǎn)、資源條件和目標(biāo)導(dǎo)向下，從認(rèn)知環(huán)境、定位市場(chǎng)，到了解客戶，再到確認(rèn)產(chǎn)品的過(guò)程。不同層級(jí)有不同的定位需求。公司、項(xiàng)目、產(chǎn)品都有不同的角色。（2）怎么做好定位呢？營(yíng)銷會(huì)有一些判斷，但是否合理，成本可以從5個(gè)方面去反問(wèn)營(yíng)銷。以確保達(dá)到不做錯(cuò)的定位目標(biāo)。·是不是“流氓心態(tài)”，拍腦袋做的決定，沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐，憑借經(jīng)驗(yàn)想象。·是不是盲目跟隨，別人做什么，我們就做什么。·是不是脫離了經(jīng)營(yíng)，什么賣得好我們就賣什么，單一的考量緯度。·是不是靜態(tài)思考，定位要滿足未來(lái)一兩年的需求。·是不是刻意追求差異話，完全差異化的產(chǎn)品，容易走向極端。（3）各職能在該階段的合理性營(yíng)銷：分析市場(chǎng)、客戶、競(jìng)品，確定戶配，給出定位意見。設(shè)計(jì)：根據(jù)營(yíng)銷的意見去匹配總圖、業(yè)態(tài)、戶配比，確定示范區(qū)范圍及概念方案。成本：配置相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，做一些差異化的處置。在定位的時(shí)候，成本、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)都要去踩盤，去了解競(jìng)品，思考哪些地方是可以重點(diǎn)突出，然后結(jié)合集團(tuán)現(xiàn)有的產(chǎn)品，做差異化的調(diào)整。這些都需要對(duì)稱，把動(dòng)態(tài)的組合做好之后，才能找到最優(yōu)方案。調(diào)整出來(lái)之后，可能會(huì)有一些成本變化。需要根據(jù)成本工作邏輯來(lái)解決：先看自身的方案優(yōu)化，解決不了再來(lái)看科目?jī)?nèi)調(diào)節(jié)，然后看評(píng)估能否溢價(jià)，最終迫不得已的情況下，才做成本追加。（4）設(shè)計(jì)費(fèi)及合同超限一是設(shè)計(jì)范圍，減少單獨(dú)的小項(xiàng)設(shè)計(jì)委托，節(jié)省一些設(shè)計(jì)成本。二是設(shè)計(jì)限額，雖然有些房企都有設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)，但是在具體的地塊能不能視具體情況做一些調(diào)整，也很關(guān)鍵。設(shè)計(jì)簽訂的那些附件里面，就把這些指標(biāo)確定好，否則考核沒(méi)有依據(jù)，落不到了地，非常痛苦。三是方案和施工圖設(shè)計(jì)單位一定要找當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)，屬地化，可能這家企業(yè)比較小，但是他對(duì)當(dāng)?shù)氐膶張D相關(guān)的事情非常了解，也可以降低設(shè)計(jì)費(fèi)。3、夯實(shí)測(cè)算這個(gè)階段，規(guī)劃方案已完成初稿，可以和當(dāng)?shù)卣块T征詢，根據(jù)政府意見做調(diào)整。成本測(cè)算的顆粒度，要落到可實(shí)操的層面。（1）總圖主要關(guān)注點(diǎn)一是多方案比選，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是不是齊全；二是戶型配比是否嚴(yán)格按照營(yíng)銷定位的戶型配比來(lái)做，有沒(méi)有很大的偏差，需要成本進(jìn)行校驗(yàn)；三是外立面風(fēng)格是不是和定位匹配，有沒(méi)有超配的情況；四是地坪標(biāo)高要盡量抬高門減少土方、支護(hù)成本；五是車庫(kù)單車位指標(biāo)各個(gè)方面的指標(biāo)是否滿足限額，不滿足要進(jìn)行優(yōu)化。（2）車庫(kù)成本精細(xì)管控要點(diǎn)車庫(kù)一定規(guī)要多方案排布，找到最優(yōu)方案。然后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成地庫(kù)排布的原則分析，做出指引。排布之后，還要進(jìn)行靜態(tài)指標(biāo)測(cè)算，最終確定主推的方案。總的來(lái)說(shuō)，定位方案階段，各個(gè)職能要實(shí)時(shí)溝通，不是按照步驟進(jìn)行的，而是并列的關(guān)系，才能快速達(dá)成一致。 【招標(biāo)施工階段】 5大核心環(huán)節(jié)保障項(xiàng)目成本良性運(yùn)轉(zhuǎn)想要做好項(xiàng)目成本管控，有“124”步法：1是一條經(jīng)營(yíng)紅線要保持住，一般項(xiàng)目成本有土地版、啟動(dòng)會(huì)版、動(dòng)態(tài)成本、結(jié)利版等，每一版成本都是在原來(lái)的基礎(chǔ)上做細(xì)化。2是兩個(gè)保證，即定標(biāo)價(jià)控制在合約規(guī)劃的97%范圍以內(nèi)，變更率要控制在1.5%以內(nèi)。4是做到四個(gè)及時(shí)，即一月一清、總包轉(zhuǎn)包干、索賠處理、核算。如果能夠做到這“124”步，整個(gè)項(xiàng)目成本良性運(yùn)轉(zhuǎn)。有幾個(gè)核心環(huán)節(jié)值得注意。1、工程策劃在這個(gè)階段，工程策劃對(duì)成本的影響非常大，所以在工程策劃制定過(guò)程中，成本人員一定要參與所有跟成本相關(guān)的內(nèi)容，一一審閱，從成本的維度做調(diào)整。比如施工材料的擺放，有沒(méi)有存在二次轉(zhuǎn)場(chǎng)的可能，這些都會(huì)對(duì)成本造成影響。（1）工程管理目標(biāo)影響最大的是質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)、集團(tuán)創(chuàng)優(yōu)創(chuàng)標(biāo)、綜合檢查等，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位以及在集團(tuán)內(nèi)部的位置，這些指標(biāo)要合理的去設(shè)置。（2）成本管控目標(biāo)這塊需要重點(diǎn)注意的是土方平衡、基礎(chǔ)、監(jiān)理與項(xiàng)目人員配置、材料及臨設(shè)平面布置。（3）示范區(qū)配套示范區(qū)配套盡量避免出現(xiàn)二次施工的情況。比如，一些示范區(qū)的工作只要稍微前置一些，就可以把永久管線布進(jìn)去。（4）項(xiàng)目工程界面如果工程界面一直變，招標(biāo)界面、所有的清單也要跟著變。所以在界面編織、項(xiàng)目前期的時(shí)候一定要固化，大家按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有特殊原因，不能夠做修正和調(diào)整。項(xiàng)目管理最重要的是界面一定要想清楚。我們可以完善界面表編制，把所有的工藝、做法以圖的形式做露出，更加直觀。2、精細(xì)化審圖（施工圖）精細(xì)化審圖，實(shí)操時(shí)很難落地。需要解決三個(gè)維度的問(wèn)題。（1）愿不愿意做？要解決意愿的問(wèn)題，肯定是要有新的考核和標(biāo)準(zhǔn)，比如把精細(xì)化審圖納入運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)，而不是應(yīng)付了事。還可以搞一些儀式感，比如大家集中一個(gè)時(shí)間封閉審圖。（2）會(huì)不會(huì)做？每個(gè)小專業(yè)都要有明確的審圖要點(diǎn)，通過(guò)前期的經(jīng)驗(yàn)積累，形成審圖指引、審圖工具包。這些要點(diǎn)是大家交過(guò)圈的，一項(xiàng)一項(xiàng)過(guò)。（3）公司容不容許做？核心就是不做有什么后果？做的好有什么獎(jiǎng)勵(lì)？不同企業(yè)有不同的做法，比如不做可能會(huì)罰款或者行政出處罰。做得好可能通報(bào)表?yè)P(yáng)等。3、總包成本管理總包的招標(biāo)條件是不是設(shè)置越苛刻就越好？肯定不是的，要符合企業(yè)的一些實(shí)際情況，也要結(jié)合行業(yè)的一些慣例去制定。如果條件設(shè)置很苛刻，大家很難不遵守合同，偏離了合理性，后面的問(wèn)題更多。（1）工程量計(jì)算規(guī)則在不同的品類里面，要把規(guī)則講清楚。比如計(jì)算墻體工程量時(shí)，一般圖紙上200的墻厚，砌塊標(biāo)準(zhǔn)尺寸應(yīng)該是190*190*90，那結(jié)算時(shí)是按照200算還是190算呢？因此，企業(yè)都要自己的標(biāo)準(zhǔn)清單，計(jì)算簡(jiǎn)單、落地性強(qiáng)，減少扯皮。（2）清單編織90%價(jià)格的問(wèn)題，都是清單編制的問(wèn)題。很多房企現(xiàn)在都有標(biāo)準(zhǔn)清單，但有一些特殊的項(xiàng)目情況無(wú)法覆蓋，需要有經(jīng)驗(yàn)的牛人來(lái)做審核。重要的招標(biāo)，一定要有復(fù)審的機(jī)制。很多時(shí)候，清單要跟整個(gè)項(xiàng)目的特殊情況、工程策劃的要求匹配。（3）調(diào)差方式調(diào)差的方案一定要精準(zhǔn)、可量化，一定要去做演練，看看有沒(méi)有歧義和偏差。調(diào)差一般只調(diào)整大宗材料，比如鋼筋、電線電纜等。在實(shí)操過(guò)程中，材料價(jià)格的變化非常快，我們認(rèn)為最客觀、公平的調(diào)差是不設(shè)置閾值，這么做可以把其他風(fēng)險(xiǎn)釋放出去。（4）總包轉(zhuǎn)固這是一個(gè)老大難的問(wèn)題。投標(biāo)施工階段，總包的成本還在持續(xù)投入，不愿意配合。怎么推進(jìn)呢？關(guān)鍵在于固化總包的成本，項(xiàng)目的圖紙不要有太多的變化，時(shí)間要求設(shè)置要跟付款時(shí)間進(jìn)行掛鉤。調(diào)差也是總包會(huì)重點(diǎn)考慮的因素之一。如果轉(zhuǎn)固后，調(diào)差是開放的，總包轉(zhuǎn)固的意愿度更高。4、工程變更這一環(huán)節(jié)要搞清楚施工階段變更怎么做，目標(biāo)是什么，承責(zé)人是誰(shuí)。（1）分類——責(zé)任到人變更首先要有合理的分類，權(quán)責(zé)要清晰對(duì)等。現(xiàn)在，我們通過(guò)成本的信息化，后臺(tái)可以看得到各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)部門的變更率。如果有些項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂了，但一個(gè)變更簽證都沒(méi)有，就可以通過(guò)數(shù)據(jù)去查，在動(dòng)態(tài)管控中就發(fā)現(xiàn)他們的問(wèn)題。（2）管理要求不同品類的合同，要區(qū)別對(duì)待。比如總包預(yù)留變更控制在合同總額的2%或者1%；一些檢測(cè)咨詢類的合同控制在3%；一些示范類的合同，改動(dòng)比較多，控制到10%。通過(guò)成本系統(tǒng)就可以把管理的標(biāo)準(zhǔn)落地，如果合作方或者項(xiàng)目變更超過(guò)了閥值，就沒(méi)辦法發(fā)起付款申請(qǐng)。（3）常見問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施我們經(jīng)常會(huì)遇到項(xiàng)目部報(bào)喜不報(bào)憂的情況，施工單位天天和項(xiàng)目部在一起也敢怒不敢言，或者出現(xiàn)惡意不報(bào)的情況。怎么去解決？首先，付款要簽月清承諾函，大家都要去簽字、核實(shí)。其次，集團(tuán)層面開通一個(gè)渠道，讓施工單位能夠每月給集團(tuán)對(duì)接人發(fā)郵件，定期核對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)偏差，就能找出問(wèn)題，震懾一線。再次，可以通過(guò)季度的現(xiàn)場(chǎng)巡檢，找相關(guān)的施工單位去面談，有沒(méi)有瞞報(bào)，對(duì)稱信息。最后，通過(guò)一些數(shù)據(jù)分析，從系統(tǒng)里查看，讓有問(wèn)題的項(xiàng)目做專題匯報(bào)，分析原因。不同的工程變更問(wèn)題，有不同的管理動(dòng)作和工具來(lái)解決。5、優(yōu)化無(wú)優(yōu)化不招標(biāo)，所有的招標(biāo)都要進(jìn)行優(yōu)化的動(dòng)作。這個(gè)動(dòng)作目的是追求性價(jià)比最優(yōu)，同時(shí)形成屬地化的標(biāo)準(zhǔn)，這是一個(gè)閉合的循環(huán)。標(biāo)準(zhǔn)成本做完之后，還會(huì)去做極限成本、極限施壓，然后快速做優(yōu)化。優(yōu)化主要考慮4個(gè)維度：優(yōu)化對(duì)品質(zhì)、質(zhì)量、工期、交付風(fēng)險(xiǎn)有沒(méi)有很大的影響。 【驗(yàn)收交付階段】 把控細(xì)節(jié) 解決資料不合規(guī)、貨不對(duì)板等結(jié)算痛點(diǎn)驗(yàn)收交付階段，其實(shí)是成本固化的過(guò)程。1、結(jié)利版成本確定成本是為財(cái)務(wù)服務(wù)的，在這個(gè)階段要把結(jié)利版做出來(lái)。這就要先把成本的成果全部梳理完成，形成經(jīng)營(yíng)成果，為最終測(cè)算做準(zhǔn)備。有些經(jīng)營(yíng)成果夯實(shí)之后，可以提前整理出來(lái)做稅務(wù)籌劃，有利于企業(yè)創(chuàng)利。一般在驗(yàn)收前兩個(gè)月做完。在梳理過(guò)程中，最起碼有6個(gè)要求：（1）所有開口合同轉(zhuǎn)固完成，所有合同都是總價(jià)包干合同；（2）變更全部審核完成；（3）所有已有索賠，資料已經(jīng)整理完成，初審意見完成；（4）所有調(diào)差調(diào)整完成；（5）除景觀工程、總包工程、精裝修工程可能遺留爭(zhēng)議，其他合同的結(jié)算金額基本鎖定；（6）通知所有施工單位，準(zhǔn)備結(jié)算資料。2、結(jié)算那么，這個(gè)環(huán)節(jié)的結(jié)算有哪些痛點(diǎn)、難點(diǎn)？又該如何應(yīng)對(duì)策略呢？（1）資料問(wèn)題痛點(diǎn)：結(jié)算資料不完整、不合規(guī)，圖紙版本不對(duì)等。應(yīng)對(duì)：針對(duì)不同合同要有不一樣的資料要求。比如總包類的資料要求最全，文物勘探、臨水臨電類的要求就簡(jiǎn)單一些。大家千萬(wàn)不要弄一些可有可無(wú)的資料，把自己搞得焦頭爛額。有了制度之后，可以召開多次結(jié)算交底會(huì)，讓大家清楚結(jié)算資料的要求是什么，哪些是重點(diǎn)，并做出結(jié)算指引、提供填寫的模板，加快整個(gè)的結(jié)算的進(jìn)度和周期。對(duì)項(xiàng)目總、工程、設(shè)計(jì)等部門也要進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，對(duì)資料審核的詳細(xì)要求進(jìn)行交底，避免出現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)束階段補(bǔ)簽資料的“人情事故”。（2）貨不對(duì)板問(wèn)題：痛點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)是否按圖施工，隱藏工程記錄單和圖紙不一致；品牌和合同約定不一致；厚度、面積等縮水。應(yīng)對(duì)：做結(jié)算的人員一定要去做現(xiàn)場(chǎng)去核實(shí)，成本部門牽頭，工程、監(jiān)理、審計(jì)公司對(duì)主要部品部件現(xiàn)場(chǎng)檢查，比對(duì)合同清淡和圖紙，做好記錄、會(huì)簽。實(shí)際施工隔和圖紙的差異要特別注意，一些偷工減料、材料品牌不一致的情況可以發(fā)出來(lái)，對(duì)成本部門跟施工單位談判、成本扣減等提供一些證據(jù)。（3）量?jī)r(jià)問(wèn)題：痛點(diǎn)：合同條款爭(zhēng)議，清單套價(jià)爭(zhēng)議，算量爭(zhēng)議等。應(yīng)對(duì)：圖紙說(shuō)明有上，細(xì)部圖紙沒(méi)有的，需要現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)做沒(méi)做。沒(méi)有詳細(xì)圖紙，只有技術(shù)核定單的情況，很多時(shí)候可能都存在問(wèn)題。臨星人工、臺(tái)班量很多時(shí)候是不合理的，要及時(shí)找相關(guān)工程部門去核實(shí)。新增子目單價(jià)、審核明細(xì)都需要一一去核對(duì)。（4）結(jié)算不積極和時(shí)間問(wèn)題：痛點(diǎn)：資料不提報(bào)，成果不確認(rèn)，或未達(dá)到心理價(jià)位，反悔；復(fù)審結(jié)果不確認(rèn)，不能按照要求時(shí)間完成等。應(yīng)對(duì)：建議每一個(gè)小的階段做完之后，都應(yīng)該做付款比例的支持。一定程度上可以從付款上提高合作方的積極性。像春節(jié)前要求提前付款的情況，可以變成規(guī)定事項(xiàng)來(lái)做。對(duì)于一些結(jié)算的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)發(fā)通告函等法律文件來(lái)規(guī)避。比如給合作方發(fā)送結(jié)算核對(duì)聯(lián)絡(luò)函、結(jié)算初審告知函、結(jié)算成果確認(rèn)函等等，未雨綢繆。（5）惡意索賠問(wèn)題：痛點(diǎn)：漫天要價(jià)應(yīng)對(duì)：基本原則是按照合同執(zhí)行，及時(shí)打官司，不能給別有用心的人可乘之機(jī)。對(duì)于惡意索賠涉的情況，要綜合考量，想清楚怎么談、怎么做。這類情況，需要暫緩后續(xù)合作，納入黑名單，由集團(tuán)統(tǒng)一業(yè)務(wù)指導(dǎo)。需要注意的是，合同本身的合理性也非常重要，不合理的合同，最終也很難落地執(zhí)行，從而引發(fā)一連串不良后果。（6）結(jié)算準(zhǔn)確性問(wèn)題：難點(diǎn)：咨詢公司核算準(zhǔn)確性，復(fù)審和初審單位間配合等。應(yīng)對(duì)：保證初審和復(fù)審的準(zhǔn)確性。初審時(shí)，由后臺(tái)來(lái)算量，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的人只要算一棟樓的數(shù)據(jù)就行，因?yàn)轫?xiàng)目的人很難保證客觀性。兩份數(shù)據(jù)比對(duì)，減少偏差。所有初審出來(lái)之后，甲方公司要有內(nèi)部的會(huì)審機(jī)制，對(duì)賬完成后的任何增加，在初稿基礎(chǔ)上一一說(shuō)明，并核實(shí)，有足夠的理由才計(jì)算。項(xiàng)目成本人員也要全面核對(duì)合同清單。對(duì)賬的時(shí)間和地點(diǎn)要規(guī)劃好，一定要在甲方辦公室做最終確認(rèn)。每天對(duì)完的數(shù)據(jù)都是要及時(shí)簽字確認(rèn)，簽字的人也要有對(duì)應(yīng)公司的書面授權(quán)函。復(fù)審時(shí)，需要注意計(jì)費(fèi)方式一定要基礎(chǔ)費(fèi)加核減提成。還需要背靠背計(jì)算，出復(fù)審結(jié)果前，一審二審不接觸。一二審差異由甲方核實(shí)后，對(duì)施工單位輸出。每次對(duì)賬，成本部門和一審、二審共同參與和施工方對(duì)賬。（如需與付偉老師溝通、交流，請(qǐng)?zhí)砑游⑿盘?hào)：fuwei601022）點(diǎn)擊下圖，了解詳情